Como Funciona a Cautelar de Sustação de Leilão de Imóvel?

Enfrentar a possibilidade de perder seu imóvel em um leilão pode ser uma situação extremamente delicada, especialmente se houver irregularidades no processo de alienação fiduciária. Nesses casos, a cautelar de sustação de leilão é uma medida judicial eficaz para suspender o procedimento até que as questões sejam devidamente analisadas pelo Poder Judiciário. Neste blog, explicamos como funciona essa ação, suas etapas e em quais situações ela pode ser utilizada.

O que é a Cautelar de Sustação de Leilão?

A cautelar de sustação de leilão é uma medida judicial que visa impedir a realização de um leilão público de imóvel. Ela é utilizada para proteger o patrimônio do devedor enquanto se discute, em uma ação principal, a regularidade do processo de execução extrajudicial ou outras questões relacionadas ao contrato de alienação fiduciária.

O objetivo da cautelar é garantir que o leilão não seja realizado antes que o mérito da ação principal seja decidido, evitando danos irreparáveis ao devedor.

Quando Utilizar a Cautelar de Sustação de Leilão?

Essa medida é cabível em situações de irregularidades no procedimento de alienação fiduciária, tais como:

1. Ausência de Notificação para Purgar a Mora: O credor deve notificar o devedor para quitar a dívida em atraso antes de consolidar a propriedade do imóvel, conforme o art. 26 da Lei 9.514/97.

2. Falta de Notificação Sobre a Data do Leilão: Desde a Lei 13.465/2017, é obrigatória a notificação do devedor sobre a data e as condições do leilão. A ausência dessa notificação pode tornar o procedimento nulo.

3. Cobranças Abusivas ou Irregulares: Encargos excessivos ou que extrapolem o contrato e a lei podem ser questionados judicialmente, comprometendo a validade do procedimento.

4. Irregularidades na Publicidade do Leilão: A falta de transparência ou divulgação adequada das condições do leilão pode ferir o direito do devedor e gerar a nulidade do ato.

5. Violação de Princípios Legais: Qualquer ato que viole os princípios do contraditório, ampla defesa ou devido processo legal pode justificar a suspensão do leilão.

Quais São os Requisitos para a Cautelar de Sustação de Leilão?

Para ingressar com essa medida, o devedor deve comprovar os seguintes requisitos:

1. Fumaça do Bom Direito (Fumus Boni Iuris): Deve haver indícios claros de que o direito do devedor foi violado, como a ausência de notificação ou cobrança de encargos abusivos.

2. Perigo de Dano Irreparável (Periculum in Mora): O leilão pode causar um dano irreparável ao devedor, como a perda definitiva do imóvel ou sua arrematação por terceiros.

3. Garantia da Dívida (quando aplicável): Em alguns casos, pode ser necessário demonstrar disposição para garantir a dívida, como o depósito judicial de valores em discussão.

Etapas do Processo

1. Elaboração da Petição Inicial: O advogado do devedor deve elaborar uma petição detalhada, explicando as irregularidades no procedimento e solicitando a suspensão do leilão.

2. Protocolo da Ação e Pedido de Liminar: A ação é protocolada com pedido de liminar, que é uma decisão provisória urgente para suspender o leilão antes mesmo que a outra parte (credor) seja ouvida.

3. Decisão Judicial: O juiz analisa os documentos e pode conceder a liminar, determinando a sustação imediata do leilão até que o caso seja analisado no mérito.

4. Discussão na Ação Principal: Paralelamente à cautelar, é necessário ingressar com a ação principal (como uma ação anulatória de leilão ou revisional de contrato) para resolver definitivamente o mérito da questão.

Quais Documentos São Necessários?

Para fundamentar o pedido, é importante reunir:

• Contrato de alienação fiduciária;
• Notificações recebidas (ou comprovação de sua ausência);
• Editais ou anúncios do leilão;
• Provas das irregularidades alegadas, como cobranças abusivas ou ausência de intimações.

Exemplo de Jurisprudência

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decisões reiteradas que confirmam a possibilidade de sustar leilões quando há irregularidades. Por exemplo:

 

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BEM IMÓVEL - DECLARATÓRIA - ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL - Procedência da ação - Alegação do autor de que não foi intimado quanto às datas designadas para os leilões extrajudiciais do imóvel objeto da garantia - Purgação da mora que pode se dar em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça - Falta de intimação do autor para as datas dos leilões - Nulidade configurada - (...) (TJ-SP 10070881020168260100 SP 1007088-10.2016.8.26.0100, Relator: Claudio Hamilton, Data de Julgamento: 06/04/2018, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/04/2018, #13339677)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - CONCESSÃO DE TUTELA ANTECIPADA EM AÇÃO DE NULIDADE DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - CREDOR FIDUCIÁRIO - NULIDADE DA NOTIFICAÇÃO - AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO DOS DEVEDORES EM MORA - REMESSA PARA ENDEREÇO DIVERSO CONSTANTE DO CONTRATO E OBJETO DA PROPRIA AVENÇA - DECISÁO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1. A notificação extrajudicial para constituição dos devedores em mora não alcança os fins colimados quando encaminhada para endereço diverso ao constante do contrato e objeto do próprio pacto. 2. A tese apresentada pelo agravante não se revela suficiente para afastar a nulidade da notificação expedida, emergindo o risco de dano grave e de difícil reparação em favor dos agravados. 3. Recurso desprovido. (TJ-DF 20160020363288 0038674-22.2016.8.07.0000, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 03/02/2017 . Pág.: 654/659, #93339677)

APELAÇÃO - CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - PEDIDO DE NULIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - NECESSÁRIA NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE - AUSÊNCIA DE PURGA DA MORA - REGULARIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. I - Observando-se que o mútuo habitacional em questão encontra-se garantido por alienação fiduciária, apresenta-se imprescindível a intimação pessoal do fiduciante para a purga da mora através do oficial do competente Registro de Imóveis ( §§ 1º e 3º do art. 26 da Lei nº 9.514/97), formalidade esta devidamente observada no presente caso. II - Recurso não provido. (TRF-2 - AC: 00250729220154025101 RJ 0025072-92.2015.4.02.5101, Relator: SERGIO SCHWAITZER, Data de Julgamento: 03/08/2017, 7ª TURMA ESPECIALIZADA, #43339677)

Conclusão

A cautelar de sustação de leilão é uma ferramenta importante para proteger o patrimônio do devedor diante de irregularidades no processo de alienação fiduciária. Ao utilizar essa medida, é possível evitar a perda do imóvel até que a justiça analise o caso com maior profundidade.

Se você está enfrentando a possibilidade de ter seu imóvel leiloado, procure imediatamente um advogado especializado. O escritório do Dr. Adriano Hermida Maia tem ampla experiência na defesa de devedores e está à disposição para ajudar você a proteger seus direitos.

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