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Como recuperar débitos de condomínios

O custo de um apartamento é muita dúvida entre o proprietário e alguns síndicos, principalmente quando o custo acaba sendo uma dívida com o condomínio.

Em suma, as despesas com apartamentos são uma espécie de rateio das despesas com apartamentos (contas básicas, salários dos funcionários, manutenção das instalações, etc.) entre todos os proprietários de apartamentos.

Dada a sua importância para a gestão do apartamento, esta taxa deve ser paga. De acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, a repartição das despesas do apartamento é obrigação do proprietário do imóvel.

Quando a taxa do apartamento não é paga corretamente, o proprietário pode causar problemas para si e para a comunidade. Portanto, na conversa de hoje, vamos falar sobre o que acontece quando ocorre um débito condominial, qual é o procedimento de apreensão de um imóvel por dívida condominial, quem é o responsável pelo pagamento do débito condominial e como os advogados profissionais lidam com isso.

O que fazer?

Embora a lei estipule que os condomínios já podem entrar com uma ação de cobrança a partir do primeiro mês do atraso, os apartamentos geralmente seguem um cronograma de cobrança para os proprietários inadimplentes.

Esse calendário é geralmente organizado da seguinte forma:

1-Confirme que o pagamento não ocorreu de fato;

2-Enviar aviso sobre atraso no pagamento das taxas de apartamento;

3-Tente negociar de forma amigável, você pode pagar parcelado;

4-Entre com ação judicial, que leva à hipoteca do imóvel. Também conhecido como execução de condomínio.

Na ação, o tribunal ordenou o pagamento da indenização pelo apartamento em até três dias. Se o pagamento não for feito, os bens do devedor serão penhorados. No entanto, é necessário ressaltar que a penhora deve seguir a ordem estipulada na Lei de Processo Civil:

“Art. 655. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:

I — dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;

II — veículos de via terrestre;

III — bens móveis em geral;

IV — bens imóveis;”

Portanto, antes que a propriedade do inadimplente possa ser hipotecada, é necessário buscar outros bens ou recursos de propriedade do devedor. Somente quando nenhum dos itens do primeiro ao terceiro existir, o imóvel do inadimplente poderá ser penhorado.

Também é importante lembrar que os coproprietários não poderão “se proteger” da apreensão alegando que o bem é um bem da família, o que aproveitaria a não apreensão do imóvel. A razão disso é que o artigo 3º da Lei 8009/90 e o artigo 1715 do Código Civil estipulam que a não apreensão não pode ser utilizada no caso de dívida de apartamento.

Figura 2: Cofre de porquinho com curativo

Responsabilidade pelo pagamento de dívida em imóveis alugados?

Uma das maiores preocupações do síndico envolve o caso de imóveis alugados em que o locatário violou o contrato. Afinal, quem é o responsável pelo pagamento da dívida do apartamento? Locador ou locatário?

Nestes casos, o locador arrenda a propriedade a uma pessoa (o locatário). No entanto, o inquilino atrasou o custo do apartamento. Depois que nenhum ativo que o locatário possa penhorar possa ser encontrado, o penhor eventualmente recairá sobre o imóvel locado.

Mesmo que seja propriedade do locador e o proprietário nada tenha a ver com a dívida, o parecer do STJ é que toda unidade imobiliária deve ser responsável pelas suas despesas, independentemente de quem a iniciou ou da vontade do proprietário.

Segundo a Ministra Nancy Andrij, a obrigação de pagar o apartamento é uma obrigação “inerente”, ou seja, o devedor é único e exclusivamente personalizado em função da titularidade dos direitos de propriedade, estando alheio a qualquer manifestação de vontade.

Esse recurso também pode afetar alguém como proprietário do domínio ou detentor de algo. Além disso, a obrigação pertinente equivale a uma promessa feita aos proprietários e inquilinos das unidades do edifício de não prejudicar a segurança, a paz e a saúde de seus vizinhos.

Ou seja, tendo em vista que os entraves inerentes farão com que a dívida do apartamento seja repartida de forma injusta com os demais proprietários (obrigação de pagamento em dia), o imóvel que gera a dívida do apartamento pode ser utilizado como garantia de pagamento. Dívida, o tribunal reconheceu que o proprietário foi incluído na execução da sentença, tornando-o responsável pelo pagamento da dívida do apartamento.

Como o advogado pode ajudar?

Quando o síndico deseja fazer frente a dívidas de apartamento, a melhor opção é procurar um advogado profissional de apartamentos para tirar suas dúvidas, afinal, essa profissão é a mais indicada para analisar a situação do endividamento e, se necessário, pode entrar com uma ação contra o apartamento que viola o contrato. Para recuperar as dívidas.

Através do auxílio de um advogado, o condomínio pode encontrar judicialmente bens que o inadimplente poderá saldar suas dívidas.

Em situações mais complexas como o penhor de bens, o profissional também desempenha um papel central, incluindo o contencioso do proprietário do imóvel locado, garantindo o pagamento das dívidas e evitando que outros proprietários sejam afetados pela inadimplência do locatário.

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Dr. Adriano Hermida Maia (LinkedIn)

Advogado e sócio do escritório Hermida Maia, Docente, especialista em Crimes Digitais, Pós-Graduado em Processo Civil, Direito do Trabalho e Processo do Trabalho, MBA em Contabilidade & Direito Tributário com ênfase em risco fiscal.

Visite nosso site: https://hermidamaia.adv.br

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