Alienação Fiduciária: Proteja-se da Retomada de Imóveis

Enfrentar a retomada de um imóvel por alienação fiduciária sem ter sido devidamente notificado é uma situação grave e, muitas vezes, passível de contestação judicial. A Lei 9.514/97, que regulamenta esse procedimento, exige que os direitos do devedor sejam respeitados, especialmente em relação à notificação. O escritório do Dr. Adriano Hermida Maia é especializado em identificar falhas nesse processo e proteger os interesses do devedor.

O que diz a Lei 9.514/97?

A Lei 9.514/97 regula a alienação fiduciária de imóveis e permite que, em caso de inadimplência, o credor consolide a propriedade do imóvel em seu nome e realize um leilão extrajudicial para quitar a dívida. No entanto, esse procedimento deve seguir rigorosamente os preceitos legais para ser válido. Desde a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, a notificação sobre a data do leilão tornou-se obrigatória, fortalecendo os direitos do devedor.

Em decisão recente, o Supremo Tribunal Federal (STF) confirmou a constitucionalidade do procedimento extrajudicial, mas enfatizou que ele deve respeitar o contraditório e a ampla defesa. O devedor pode, inclusive, questionar judicialmente cobranças abusivas, irregularidades procedimentais e outras falhas​​.

Quais Irregularidades Podem ser Contestadas?

Falhas na execução do procedimento extrajudicial podem anular a consolidação da propriedade ou o leilão. Entre as irregularidades mais comuns estão:

1. Ausência de Notificação Adequada:

• O devedor deve ser formalmente intimado para purgar a mora e, após 2017, para ser informado sobre as datas do leilão​. O STJ já decidiu que a falta de notificação válida pode levar à anulação de todo o procedimento, incluindo a arrematação do imóvel:

“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL ADQUIRIDO MEDIANTE CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. ARREMATAÇÃO POSTERIOR. NULIDADE. VALOR DA CAUSA. PRETENSÃO ECONÔMICA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Este Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que, no caso de execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97, diante do vício da notificação para purgação da mora impõe-se a anulação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

2. Anulada a consolidação da propriedade, é nula também a arrematação posterior, na qual é adquirido bem irregularmente alienado pelo credor fiduciário, ante a existência de manifesto prejuízo.

(…)”. ( AgInt nos EDcl no AREsp nº 1.998.722/TO, relatora ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023)

1. Intimação por Edital e Irregularidade no Leilão:

   • A intimação por edital, prevista no art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97, só é permitida após o esgotamento de todas as tentativas de notificação pessoal. O STJ, no REsp 1.733.777, reafirmou que essa medida só é válida quando comprovada a impossibilidade de localizar o devedor, como em casos de endereço incerto ou inacessível. A decisão destacou que o uso do edital deve ser uma exceção e não pode ser aplicado sem a devida comprovação de tentativas prévias de notificação convencional.
   • Em relação ao leilão, a Lei 13.465/2017 trouxe a obrigatoriedade de notificar o devedor sobre as datas do evento, garantindo-lhe o direito de preferência para aquisição do imóvel pelo valor da dívida. O STJ já decidiu que a ausência de notificação válida para purgar a mora ou sobre o leilão pode levar à nulidade de todo o procedimento, incluindo a arrematação do bem. Essas disposições reforçam a necessidade de transparência e respeito às garantias legais durante o processo, sob pena de anulação das etapas realizadas de forma irregular​​.
   • Encargos abusivos, como taxas e juros que excedam os limites contratuais ou legais, podem ser contestados judicialmente. O STJ, também no REsp 1.733.777, destacou que cobranças indevidas são passíveis de revisão judicial, podendo anular etapas do procedimento extrajudicial, como a consolidação da propriedade ou o leilão. Essas práticas violam os direitos do devedor e comprometem a legitimidade do processo.

Os tribunais têm reiterado a importância de garantir os direitos dos devedores. Veja algumas decisões relevantes:

• STF – Recurso Extraordinário (RE) 860.631: O STF validou a constitucionalidade do procedimento extrajudicial, mas destacou que o devedor pode buscar o Judiciário para corrigir eventuais abusos ou violações​.

• STJ – Intimação Após 2017: A Quarta Turma do STJ decidiu que a intimação sobre a data do leilão só se tornou obrigatória com a Lei 13.465/2017. Antes disso, a ausência dessa notificação não gerava nulidade:

  “A partir da Lei 13.465/2017, tornou-se obrigatória a intimação sobre a data do leilão, conferindo ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel” ( REsp 1.733.777, Min. Isabel Gallotti, 14/11/2023)​.

O que Fazer se o Seu Imóvel foi Leiloado sem Notificação?

Se você não foi notificado sobre a data do leilão ou outros aspectos do procedimento, siga estes passos:

1. Revisar Documentos e Notificações:

   • Verifique se houve falhas na comunicação para purgar a mora ou sobre o leilão.

2. Consultar um Advogado Especializado:

   • Um especialista pode identificar irregularidades e atuar para proteger seus direitos.

3. Ajuizar Medidas Cautelares:

   • Para suspender leilões ou anular a consolidação da propriedade, caso irregularidades sejam confirmadas.

4. Anular o Leilão:

   • Se houver provas de falhas no procedimento, é possível buscar a nulidade do leilão e seus efeitos.

Como o Escritório do Dr. Adriano Hermida Maia Pode Ajudar

Com ampla experiência em defesa de devedores, o escritório oferece suporte completo para:

• Análise de Contratos e Procedimentos: Identificando abusos e irregularidades.
• Suspensão de Leilões: Por meio de medidas urgentes.
• Ação Anulatória de Leilão: Para garantir que os direitos do devedor sejam respeitados.

Nossa equipe trabalha com transparência e eficiência, sempre focada em proteger o patrimônio do devedor e assegurar que a lei seja aplicada de forma justa.

Conclusão

Os procedimentos de alienação fiduciária, quando realizados sem notificação adequada, violam direitos fundamentais do devedor. No entanto, com o suporte jurídico correto, é possível anular esses atos e proteger seu imóvel.

Você não foi notificado sobre a data do leilão ou identificou irregularidades no procedimento? Fale com o Dr. Adriano Hermida Maia, especialista em defesa de devedores, e garanta seus direitos e seu patrimônio!

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