Como Funciona a Ação de Anulação de Leilão?

Quando o imóvel de um devedor é colocado em leilão de forma irregular, a ação de anulação de leilão é o meio judicial adequado para contestar sua validade. Contudo, dada a urgência que geralmente envolve a realização de um leilão, pode ser necessário ingressar com uma ação cautelar inominada ou preparatória para sustar o leilão antes que ele aconteça ou impeça seus efeitos imediatos, protegendo o contraditório e garantindo que o mérito seja analisado em uma ação principal.

Por que a Cautelar é Essencial Antes da Ação de Anulação?

A urgência da realização de um leilão, muitas vezes com prazos curtos para sua efetivação, torna inviável o contraditório pleno antes que seus efeitos sejam sentidos. Nesse cenário, a ação cautelar inominada ou preparatória é utilizada para:

1. Sustar o leilão ou seus efeitos imediatos: Por meio de uma tutela de urgência, suspende-se o leilão até que a questão seja devidamente analisada.
2. Preservar o contraditório e a ampla defesa: A cautelar protege o direito do devedor de discutir as irregularidades do procedimento na ação principal sem sofrer prejuízos irreversíveis, como a perda do imóvel ou sua arrematação por terceiros.

Base Legal e Prazo para Ingresso da Ação Principal

Conforme o art. 308 do Código de Processo Civil (CPC), caso uma medida cautelar seja concedida de forma preparatória, a parte requerente deve propor a ação principal no prazo de até 30 dias, sob pena de cessação da eficácia da cautelar.

A ação principal, nesse caso, é a ação de anulação de leilão, na qual o mérito das irregularidades será analisado. O objetivo é confirmar a nulidade do leilão e de seus efeitos, como a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ou a arrematação por terceiros.

Situações que Justificam a Cautelar e a Ação Principal

1. Ausência de Notificação para Purgar a Mora

O credor deve notificar formalmente o devedor para quitar as parcelas em atraso antes de consolidar a propriedade do imóvel, conforme o art. 26 da Lei 9.514/97. A ausência dessa notificação é uma das causas mais comuns de nulidade.

2. Falta de Intimação Sobre a Data do Leilão

Desde a Lei 13.465/2017, é obrigatória a intimação do devedor sobre as datas do leilão, garantindo-lhe o direito de preferência para aquisição do imóvel pelo valor da dívida. A ausência dessa intimação pode comprometer a validade do procedimento.

3. Cobranças Abusivas

Encargos excessivos ou não previstos no contrato podem ser questionados, configurando irregularidades que justificam tanto a cautelar quanto a anulação.

4. Violação ao Contraditório

A execução extrajudicial deve respeitar os princípios constitucionais do contraditório e ampla defesa. Qualquer falha que impeça o devedor de exercer esses direitos é causa suficiente para suspensão imediata do leilão.

5. Publicidade Insuficiente do Leilão

Falta de transparência ou divulgação inadequada pode invalidar o ato, uma vez que prejudica o alcance e a competitividade do leilão.

Etapas do Processo: Cautelar e Ação Principal

Fase da Cautelar

1. Petição Inicial: O advogado deve fundamentar o pedido, demonstrando a urgência (periculum in mora) e os indícios de direito violado (fumus boni iuris). Provas das irregularidades devem ser anexadas.

2. Tutela Provisória de Urgência: O juiz pode conceder uma decisão liminar, suspendendo o leilão ou seus efeitos antes mesmo que a outra parte seja ouvida, dada a urgência da situação.

3. Prazo para Ação Principal: Caso a cautelar seja deferida, o devedor deve ingressar com a ação de anulação de leilão em até 30 dias, conforme o art. 308 do CPC, para evitar a perda da medida concedida.

    

Fase da Ação Principal

1. Análise do Mérito: A ação de anulação discute de forma aprofundada as irregularidades no procedimento e seus impactos.
2. Produção de Provas: São analisados documentos, testemunhos e outras evidências que comprovem as violações alegadas.
3. Decisão Final: O juiz pode declarar o leilão nulo, revertendo a consolidação da propriedade e a arrematação do imóvel.

Exemplo de Jurisprudência

O STJ tem jurisprudência consolidada sobre a nulidade de leilões com irregularidades:

 

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR POR EDITAL. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1."É necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, porém é válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal"( AgInt no AREsp 1422337/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/06/2019, DJe 27/06/2019, g.n.) 2. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido acerca do esgotamento dos meios necessários e da publicação da notificação no jornal local demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. 3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. ( AgInt no AREsp n. 1.782.140/GO, relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2022, DJe de 21/10/2022, g.n.)

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NECESSIDADE. INTIMAÇÃO POR EDITAL. POSSIBILIDADE. ESGOTAMENTO DOS MEIOS PARA ENCONTRAR O MUTUÁRIO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO . 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, sendo válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal. 2. Na presente hipótese, segundo informado pela instância ordinária, soberana na análise do conjunto fático-probatório dos autos, a notificação extrajudicial foi enviada ao endereço informado pelo ora agravante no contrato, contudo não foi exitosa em razão de mudança de endereço. Assinalou que, em virtude de infrutíferas tentativas de localização do devedor, procedeu-se com a intimação por edital, conforme a exigência da lei, tendo sido demonstrada nos autos a ciência inequívoca que o bem seria leiloado em outubro de 2019. 3. De acordo com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, reverter a conclusão do colegiado estadual que atestou a ciência inequívoca da parte devedora da data do leilão extrajudicial, para acolher a pretensão recursal, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado ante a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Agravo interno improvido."( AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.271.962/MT, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/6/2023, DJe de 21/6/2023, g.n.)

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO. 1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores. 2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 3. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes. 4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido."( AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.921/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2021, DJe de 25/11/2021, g.n.)

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